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什么是公摊面积?如何区分计算公摊面积?

发布时间:2014-08-22 17:33:17分享到:

房屋的公摊面积是是房屋信息中最不透明的一项,正是因为公摊面积的存在,使我们的房屋变得十分“虚胖”,因此我们必须要搞清楚如何区分以及计算公摊面积,以免受房地产商的欺骗。

一、什么是公摊面积?

公摊面积是分摊的公用面积的简称,他与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

二、公摊面积如何区分?

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

可分摊为公摊面积的空间:

1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积

包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积

包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

3、公用分摊建筑面积

指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

不应计入的公用建筑空间为:

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2、售房单位自营、自用的房屋;

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。

三、公摊面积怎么算?

1、具体的公摊面积算法涉及到公摊系数,公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑,不是所有建筑的公摊系数都一样的,每栋建筑都有自己的公摊系数。

2、公摊面积的算法公式是:分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)

高层公摊面积计算方法:

公摊面积=建筑面积—实用面积(所谓的公摊系数,也就是房屋的得房率)

小高层公摊面积计算方法:

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;公摊面积=公摊系数*套内建筑面积;公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数);套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积

公摊面积算多少合理

1、高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。多层的:使用面积=建筑面积X0.8 只是个大概数。高层的:使用面积=建筑面积X0.65(0.65-0.7);因为没有十分固定的,只要高于国家的最低标准就可以。有效面积系数和结构面积系数实际是书本上的东西,根本不适用,也没有人用.

2、住宅性质的摊个百分之10到20都正常,商住性质的百分之20到35之间也算正常,这个没强制规定的。

四、房屋得房率标准:

1、高层塔楼住宅(75%——78%),公摊系数为(22%——25%)

2、高层板楼住宅(78%——85%),

3、小高层板楼住宅(85%——88%)

4、多层住宅(88%——95%)

5、得房率=套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)÷建筑面积

6、你用100%减去得房率就是公摊系数

五、影响公摊面积的因素:

1、户型:同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的,典式楼和板式楼市不一样的。

2、套内面积:正如你所说,房子大就多点,房子小就少点

3、公共设施:只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的,公共设施、走廊越多公摊就越大。

4、建筑规模:楼梯高度越高公摊越大。

5、带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间小高层得房率,就是用100%减去房子的公摊系数,那么根据上面所说的小高层得房率一般为80%-85%

6、可能有些人在买小高层的时候不清楚一般小高层公摊多少才合理,其实这取决于各楼盘自身的情况,不同的小高层楼盘公摊也有差异。